Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego

Mam odruch: zanim zobaczę mieszkanie, otwieram jego księgę wieczystą. Znajomi pokazują mi zdjęcia salonu, a ja pytam o dział IV. [Znajomych mam przez to mniej.] Ten tekst jest dla tych, którzy wolą mój odruch od moich rad o salonach.

Krótka odpowiedź: przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego przed zadatkiem sprawdzasz pięć rzeczy. Księgę wieczystą: właściciela, prawa osób trzecich i hipotekę. Rodzaj prawa do lokalu. Osoby zameldowane i najemców. Zaległości. Stan techniczny. Własność przechodzi wyłącznie aktem notarialnym, a kupujący płaci 2% PCC, chyba że przysługuje mu zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu.

Pracujemy w Krakowie po stronie kupującego i czytamy księgę wieczystą, zaświadczenia oraz umowę przedwstępną zanim klient przeleje zadatek, a nie po tym.

Najważniejsze w 30 sekund

• Rynek wtórny to większość transakcji. W 2024 r. przypadało na niego 58,4% liczby sprzedaży lokali mieszkalnych w Polsce; w Małopolsce przeważał rynek pierwotny (GUS, „Obrót nieruchomościami w 2024 r.”).
• Cena transakcyjna jest niższa od ofertowej. Kraków, II kwartał 2026: 16 838 zł/m² w ofertach wobec 14 792 zł/m² w transakcjach (NBP).
• Księgę wieczystą przegląda bezpłatnie każdy, kto zna jej numer. Liczą się działy II, III i IV.
• Części mieszkań nie ma w księdze wcale. To spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; w 2025 r. notariusze sporządzili 42 895 aktów jego sprzedaży (GUS).
• Stan prawny na 15 września 2026 r. Teksty jednolite ustaw podlinkowane przy pierwszym przywołaniu.

Lista kontrolna: 12 rzeczy do sprawdzenia przed zadatkiem

Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania?

Numer księgi bierzesz od sprzedającego przed oglądaniem. Księgi wieczyste „są jawne” (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 2026 poz. 1066), a „każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą” w serwisie EKW (art. 36⁴ ust. 6). Ustawa dzieli księgę na cztery działy (art. 25 ust. 1): dział II to własność, dział III ograniczone prawa rzeczowe i ograniczenia, dział IV hipoteki.

Dwie rzeczy, które warto wiedzieć wcześniej. Wydruk z przeglądania „nie posiada mocy dokumentów wydawanych przez sąd” (art. 36⁴ ust. 7). A rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza między innymi wzmianka o wniosku (art. 8), więc wzmianka to sygnał, żeby zatrzymać się i zapytać, co złożono.

Mieszkanie bez księgi wieczystej: kiedy to normalne?

Brak księgi nie musi oznaczać problemu. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczyste „mogą być także prowadzone” (art. 1 ust. 3 ustawy o KWiH), czyli nie muszą. Wtedy stan prawny i zaległości sprawdza się w spółdzielni, a to trwa dłużej niż wieczór z EKW.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: co właściwie kupujesz?

To prawo jest „zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym” (art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U. 2026 poz. 889). Zbywa się je aktem notarialnym (art. 17² ust. 4), a nowych takich praw spółdzielnie nie ustanawiają od 31 lipca 2007 r. (art. 7 ust. 1 ustawy z 14 czerwca 2007 r.). Uprawniony może żądać przeniesienia własności lokalu po spłacie przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni i zaległych opłat (art. 17¹⁴ ust. 1).

Skala nie jest niszowa: w 2025 r. sporządzono 42 895 aktów notarialnych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i 218 680 aktów sprzedaży lokali (GUS, „Obrót nieruchomościami w 2025 r.”).

Służebność mieszkania w dziale III: co zostaje w lokalu razem z tobą

Służebność osobista to prawo konkretnej osoby fizycznej do korzystania z cudzej nieruchomości (art. 296 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 795). Służebności osobiste „są niezbywalne” (art. 300) i wygasają „najpóźniej ze śmiercią uprawnionego” (art. 299). Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci (art. 301 § 1).

Takie prawo wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. Jeśli je tam widzisz, pytanie brzmi nie „ile to kosztuje”, tylko „kto będzie mieszkał w tym lokalu i jak długo”.

Wspólnota a spółdzielnia: kto zarządza budynkiem i Twoimi opłatami

W budynku ze wspólnotą mieszkaniową właściciel uiszcza zaliczki na koszty zarządu „płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca” (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Przy spółdzielczym prawie opłaty i informacje idą przez spółdzielnię. Przed zakupem poproś o wysokość opłat, uchwały o planowanych remontach i stan funduszu remontowego, bo to one decydują, ile zapłacisz po przeprowadzce.

Gdybym miał jedną uchwałę wspólnoty przeczytać przed zakupem, byłaby to ta o dachu. [Zawsze jest jakaś o dachu.]

Kupno mieszkania z lokatorem i osoby zameldowane

Zameldowanie „służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby” (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności). Dla kupującego ważne jest więc nie tylko kto jest zameldowany, ale kto faktycznie mieszka. Zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w lokalu dostaje właściciel, osoba zameldowana albo zarządca (ePUAP, opłata 17 zł, do 7 dni). Przed aktem przynosi je więc sprzedający. Termin wymeldowania i wydania wolnego lokalu zapisuje się w umowie.

Jeśli w mieszkaniu jest najemca, „nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy” (art. 678 § 1 KC) i może najem wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów. Nie może, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal został najemcy wydany (art. 678 § 2).

Wniosek praktyczny: umowy najmu i zaświadczenie o zameldowanych ogląda się przed zadatkiem, bo najem z datą pewną może przesunąć Twoją przeprowadzkę o cały okres umowy.

Kupno zadłużonego mieszkania: zaległości i hipoteka sprzedającego

Ustawa o własności lokali nie zawiera przepisu, który przenosiłby zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty na nabywcę. W praktyce notariusze proszą o zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości, a przynosi je sprzedający.

Hipoteka wygasa razem z zabezpieczonym długiem (art. 94 ustawy o KWiH), a wierzyciel „obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki” (art. 100). Sam wpis z księgi nie znika. Opłata od wniosku o wykreślenie to połowa opłaty od wpisu, czyli 100 zł (art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Jeśli sprzedający spłaca kredyt z Twoich pieniędzy, podział płatności między bank i sprzedającego oraz dokument banku opisuje się w akcie.

Odświeżam księgę wieczystą w EKW jak wynik meczu. Wpis od tego nie przyspiesza, ale przynajmniej mam zajęcie.

Sprawdzenie mieszkania przed zakupem: wady ukryte i rękojmia

Sprzedawca odpowiada wobec kupującego, „jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia)” (art. 556 KC). Przy nieruchomości wadę fizyczną trzeba stwierdzić „przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu” (art. 568 § 1).

Sprzedawca nie odpowiada, jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1). Strony mogą rękojmię ograniczyć lub wyłączyć (art. 558 § 1). Ograniczenie wobec konsumenta jest dopuszczalne tylko w przypadkach z przepisów szczególnych, ale konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca czynności „z przedsiębiorcą” (art. 22¹), więc przy sprzedaży między dwiema osobami prywatnymi ta ochrona nie działa. Wyłączenie jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił wadę podstępnie (art. 558 § 2).

Przy akcie sprzedający przekazuje też świadectwo charakterystyki energetycznej (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Nabywca nie może zrzec się tego prawa (art. 11 ust. 4), a niewykonanie obowiązku zagrożone jest karą grzywny (art. 41 ust. 1 pkt 3).

Wniosek praktyczny: zdanie „kupujący zna stan techniczny lokalu i nie wnosi zastrzeżeń” podpisuje się po oględzinach instalacji, nie przed.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania: co w niej musi być

Umowa przedwstępna „powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej” (art. 389 § 1 KC). Jeżeli w ciągu roku od jej zawarcia nie wyznaczono terminu umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2).

Forma zmienia Twoją pozycję. Gdy druga strona uchyla się od umowy, możesz żądać naprawienia szkody (art. 390 § 1). Zawarcia umowy przyrzeczonej możesz dochodzić, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania co do formy umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2), a sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego (art. 158). To odczyt dwóch przepisów razem, więc decyzję o formie podejmij z notariuszem. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3).

Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania

Zadatek opisuje art. 394 § 1 KC: w razie niewykonania umowy przez jedną stronę druga „może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Działa to „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Przy wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny (§ 2), a przy rozwiązaniu umowy powinien być zwrócony (§ 3).

Kodeks cywilny nie definiuje zaliczki. Co się z nią dzieje przy zerwaniu transakcji, rozstrzyga treść Twojej umowy, i tego punktu nie zgaduję za prawnika.

Jak negocjować cenę mieszkania: dane zamiast przeczucia

Najpierw sprawdź, ile płacą inni. Od lutego 2026 r. dane z rejestru cen nieruchomości są bezpłatne na geoportal.gov.pl, więc cenę z ogłoszenia porównasz z transakcjami w okolicy.

Według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w Krakowie wynosiła 16 838 zł/m², a transakcyjna 14 792 zł/m² (NBP, baza BaRN, arkusz „Rynek wtórny”). Różnica to 12,1% w moim wyliczeniu, ale oferty i transakcje dotyczą różnych mieszkań, więc to nie jest rabat na jednym lokalu. Barometr Metrohouse i Credipass podaje dla Krakowa średnie możliwości negocjacyjne 2,0% w II kwartale 2026 r., na danych własnych transakcji tej sieci (Bankier.pl).

Gdybym negocjował cenę po swojemu, argumentem byłoby „ładnie tu, ale drogo”. [Sprzedający też uważa, że ładnie.] Dlatego do rozmowy biorę wydruk z rejestru cen i listę tego, co wyszło przy sprawdzaniu. Szerzej o tym, kto komu płaci przy transakcji: kto płaci pośrednikowi nieruchomości.

Koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego ponad cenę

Kupujący płaci PCC (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2026 poz. 191): 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) od wartości rynkowej (art. 6 ust. 1 pkt 1). Notariusz jest płatnikiem (art. 10 ust. 2). Od 31 sierpnia 2023 r. zwolniona jest sprzedaż na rzecz osoby fizycznej, której „w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia” (art. 9 pkt 17). Według interpretacji KIS opisanej przez Rzeczpospolitą zwolnienie wyklucza także mieszkanie posiadane za granicą; to interpretacja w konkretnej sprawie, nie przepis.

Taksa notarialna ma górny limit z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek. Za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego to połowa tej stawki (§ 6 pkt 19). Przy hipotece zabezpieczającej kredyt na zakup lokalu: jedna czwarta (§ 7 ust. 1 pkt 1). Czy do taksy dolicza się VAT, przepisy nie rozstrzygają wprost; w praktyce notariusze go doliczają.

Podstawy: taksa § 3 pkt 5 i § 6 pkt 19 rozporządzenia, opłaty art. 42 ust. 1 i art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych. Wyliczenie taksy: 1 010 zł + 0,4% od 540 000 zł = 3 170 zł, połowa = 1 585 zł. To górny limit, nie cena konkretnego notariusza; wypisy aktu płatne osobno.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania: ostatni krok

Po akcie zostaje przekazanie lokalu. W protokole zapisujesz stany liczników, liczbę kluczy, wyposażenie, które zostaje, i termin wydania. Przy mieszkaniu od dewelopera ten etap wygląda inaczej, bo obowiązują tam terminy z ustawy deweloperskiej; opisałem je w tekście odbiór mieszkania, co sprawdzić.

Co widzę po stronie kupującego

Najwięcej czasu kupujący tracą nie u notariusza, tylko na kolejności. Najpierw wybierają mieszkanie, potem przelewają zadatek, a dopiero na końcu otwierają księgę wieczystą. Odwrotna kolejność kosztuje jeden wieczór.

Pracuję na zlecenie kupującego, więc wniosek „tego mieszkania nie kupować” jest dla mnie takim samym wynikiem sprawdzenia jak „kupować”. Jeśli dopiero wybierasz rynek, zacznij od porównania rynek pierwotny a wtórny; jeśli oglądasz lokale, przyda się lista co sprawdzić oglądając mieszkanie.

Mój odruch EKW chętnie popracuje na Twoim mieszkaniu, zanim wpłacisz zadatek. I tak by to zrobił, tylko wtedy ktoś go wreszcie o to poprosi.

Najczęstsze pytania

Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego? Przed zadatkiem: księgę wieczystą (dział II, III, IV), rodzaj prawa do lokalu, osoby zameldowane i umowy najmu, zaświadczenie o braku zaległości oraz stan techniczny. Przy akcie sprzedający przekazuje świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz pobiera PCC albo stosuje zwolnienie.

Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem za darmo? Księgę wieczystą przegląda bezpłatnie każdy, kto zna jej numer, w EKW (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o KWiH). Ceny transakcyjne z okolicy są od lutego 2026 r. bezpłatnie w rejestrze cen nieruchomości na geoportal.gov.pl.

Czy można kupić mieszkanie z lokatorem? Tak. Nabywca wstępuje w najem (art. 678 § 1 KC) i może go wypowiedzieć, chyba że umowa była na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal wydano najemcy (art. 678 § 2).

Czy kupujący odpowiada za zaległości poprzedniego właściciela? Ustawa o własności lokali nie zawiera takiego przepisu. W praktyce notariusze proszą o zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości.

Czy przy sprzedaży między osobami prywatnymi obowiązuje rękojmia? Tak (art. 556 KC), wadę fizyczną nieruchomości stwierdza się w ciągu pięciu lat od wydania (art. 568 § 1). Strony mogą ją wyłączyć (art. 558 § 1), ale nie przy podstępnie zatajonej wadzie (art. 558 § 2).

Ile kosztuje zakup mieszkania z rynku wtórnego ponad cenę? PCC 2% od wartości rynkowej albo zwolnienie z art. 9 pkt 17, taksa notarialna do połowy stawki z § 3 rozporządzenia, opłata za wpis własności 200 zł i za wpis hipoteki kolejne 200 zł.

Co dalej

Jeśli chcesz przejść tę listę na konkretnym lokalu z agentem po swojej stronie, napisz przez kontakt. Zakres naszej pracy przy zakupie opisany jest w usługach, a kupno na odległość w tekście jak kupić mieszkanie w Krakowie zdalnie.

Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny na 15 września 2026 r.; odesłania prowadzą do tekstów jednolitych w eli.gov.pl. Dane rynkowe: NBP BaRN (II kw. 2026), GUS „Obrót nieruchomościami w 2024 r.” i „w 2025 r.”, Barometr Metrohouse i Credipass przez Bankier.pl. Wyliczenia kosztów i różnicy cen są opracowaniem własnym.