Gdybym wyceniał własne mieszkanie, zrobiłbym to metodą naukową: cena sąsiada z ogłoszenia plus dopłata za mój gust. [Gust do dopłaty nie wchodzi.] Dlatego w pracy patrzę nie na ogłoszenia, tylko na akty notarialne.
Krótka odpowiedź: cena transakcyjna to kwota z aktu notarialnego, a cena ofertowa to kwota z ogłoszenia. W Krakowie na rynku wtórnym w II kwartale 2026 r. średnia ofertowa wynosiła 16 838 zł/m², a transakcyjna 14 792 zł/m². Różnica to 12,1%, ale obie średnie liczone są z innych mieszkań. Ceny konkretnych adresów sprawdzisz bezpłatnie w rejestrze cen nieruchomości.
Pracujemy w Krakowie po stronie kupującego, a szereg poniżej policzyłem z publicznego pliku NBP: 94 kwartały, od 2003 roku do dziś.
Najważniejsze w 30 sekund
- Kraków, rynek wtórny, II kw. 2026: oferty 16 838 zł/m², transakcje 14 792 zł/m² (NBP, baza BaRN).
- Rynek pierwotny w Krakowie: oferty 16 867 zł/m², transakcje 15 923 zł/m². Różnica jest tu dwa razy mniejsza niż na wtórnym.
- Rok do roku: transakcje na wtórnym niżej o 1,1%, kwartał do kwartału o 1,9% (wyliczenie własne na danych NBP).
- Ceny pojedynczych adresów: rejestr cen nieruchomości, bezpłatny od lutego 2026 r. (GUGiK).
- Prognoz w tym tekście nie ma. Są dane i sposób, żeby sprawdzić je samemu.
Czym różni się cena transakcyjna od ofertowej?
Cena ofertowa to oczekiwanie sprzedającego. Cena transakcyjna to kwota, na którą zgodziły się obie strony i która trafiła do aktu notarialnego. Pierwsza jest widoczna od ręki w portalu, druga trafia do rejestrów po fakcie.
Dlatego porównywanie ich wprost ma granice. Średnia ofertowa i średnia transakcyjna w statystyce NBP pochodzą z różnych zbiorów mieszkań, a nie z tych samych lokali przed i po negocjacji. Różnica między nimi mówi o dystansie między oczekiwaniami a rynkiem, nie o rabacie, który dostaniesz na oglądanym mieszkaniu.
Wniosek praktyczny: cena ofertowa jest punktem wyjścia rozmowy, a cena transakcyjna punktem odniesienia.
Ile naprawdę płacono w Krakowie: dane NBP
Poniższy wykres to 94 kwartały cen w Krakowie na rynku wtórnym: od I kwartału 2003 r. do II kwartału 2026 r. Ceny nominalne, bez uwzględnienia inflacji.
| Kwartał | Cena transakcyjna | Cena ofertowa |
|---|---|---|
| I kw. 2003 | 2 165 zł/m² | brak danych |
| III kw. 2007 (szczyt przed spadkiem) | 7 144 zł/m² | 8 255 zł/m² |
| II kw. 2013 (najniżej po szczycie) | 5 609 zł/m² | 6 489 zł/m² |
| II kw. 2019 | 7 548 zł/m² | 8 899 zł/m² |
| II kw. 2023 | 11 315 zł/m² | 13 026 zł/m² |
| II kw. 2025 | 14 958 zł/m² | 16 567 zł/m² |
| II kw. 2026 | 14 792 zł/m² | 16 838 zł/m² |
Źródło: NBP, baza BaRN, arkusze „Rynek wtórny” i „Ceny historyczne rynek wtórny”, stan pliku na 7.08.2026. Zestawienie własne.
Trzy rzeczy, które z tego wynikają. Po szczycie z 2007 roku ceny transakcyjne spadały przez sześć lat, do II kwartału 2013 r., łącznie o 21% nominalnie. Powrót do poziomu z 2007 roku zajął rynkowi jedenaście lat. A od 2024 roku ceny stoją w miejscu: ostatnie osiem kwartałów mieści się w przedziale 14 792 - 15 228 zł/m².
Kraków na tle innych miast
Różnica między ofertami a transakcjami nie jest wszędzie taka sama. II kwartał 2026 r., rynek wtórny:
| Miasto | Cena ofertowa | Cena transakcyjna | Różnica |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 19 059 zł/m² | 16 723 zł/m² | 12,3% |
| Kraków | 16 838 zł/m² | 14 792 zł/m² | 12,1% |
| Gdańsk | 16 384 zł/m² | 14 035 zł/m² | 14,3% |
| Wrocław | 13 529 zł/m² | 12 590 zł/m² | 6,9% |
| Poznań | 12 497 zł/m² | 10 891 zł/m² | 12,9% |
| Łódź | 8 983 zł/m² | 8 020 zł/m² | 10,7% |
| 7 miast razem | 15 263 zł/m² | 13 657 zł/m² | 10,5% |
Źródło: NBP, baza BaRN, II kw. 2026. Różnice policzone przez nas.
Wrocław z różnicą 6,9% i Gdańsk z 14,3% to dwa końce tej samej skali. Im większa różnica, tym dalej ogłoszenia w mieście odbiegają od tego, co zostaje w aktach.
Czy ceny mieszkań spadają?
W Krakowie na rynku wtórnym średnia cena transakcyjna była w II kwartale 2026 r. o 1,1% niższa niż rok wcześniej i o 1,9% niższa niż kwartał wcześniej. Kwartalny indeks hedoniczny NBP dla Krakowa, który koryguje różnice w jakości mieszkań, wyniósł 98,21, czyli minus 1,8% kwartał do kwartału.
To zatrzymanie, nie załamanie. Dla porównania: między II kwartałem 2023 a II kwartałem 2024 r. średnia transakcyjna wzrosła z 11 315 do 14 745 zł/m².
Trzeba dodać jedno zastrzeżenie, bo bez niego liczby kłamią. Wszystkie ceny w tym tekście są nominalne. Przy dodatniej inflacji cena, która stoi w miejscu, realnie się obniża.
Prognozy cen mieszkań: dlaczego ich tu nie ma
Nie podaję prognoz cen i nie powtarzam cudzych. Powód jest prosty: prognozy sprzed roku czytam dziś jako materiał humorystyczny, a swoich sprzed roku wolałbym nie czytać wcale.
Zamiast prognozy proponuję trzy rzeczy do obserwowania, bo wszystkie trzy są sprawdzalne w dniu, w którym czytasz ten tekst:
- Kwartalne dane NBP dla Twojego miasta, oferty i transakcje osobno.
- Rejestr cen nieruchomości w Twojej dzielnicy: ile aktów podpisano w ostatnich miesiącach i po ile.
- Liczbę ofert w wybranym budynku. Trzy mieszkania na sprzedaż w jednej klatce to inna rozmowa o cenie niż jedno.
Skąd wziąć ceny transakcyjne: rejestr cen nieruchomości krok po kroku
Rejestr cen nieruchomości (RCN) prowadzą powiaty i to w nim lądują ceny z aktów notarialnych. Od lutego 2026 r. dane są bezpłatne i widoczne w serwisie geoportal.gov.pl, co ogłosił GUGiK.
- Otwórz geoportal.gov.pl i włącz warstwę z rejestrem cen nieruchomości.
- Wyszukaj adres i zawęź obszar do ulicy albo osiedla, nie do całego miasta.
- Zapisz z każdej transakcji cztery rzeczy: kwotę, datę aktu, powierzchnię i rodzaj rynku.
- Porównaj wynik ze średnią NBP dla miasta za ostatni kwartał.
- Zestaw to z aktualnymi ogłoszeniami z tego samego budynku.
Czego rejestr nie powie: w jakim stanie było mieszkanie, na którym piętrze leżało i czy w cenie było miejsce postojowe. Dwie transakcje po 13 000 i 16 000 zł/m² w jednym budynku mogą być obie prawdziwe.
Co pokazują inne źródła
Warto znać trzy, bo mierzą różne rzeczy i różnią się wynikami.
| Źródło | Co mierzy | Najnowsza wartość |
|---|---|---|
| NBP, baza BaRN | średnie ceny ofertowe i transakcyjne w miastach, kwartalnie | Kraków, wtórny, II kw. 2026: 14 792 zł/m² |
| GUS, „Obrót nieruchomościami” | ceny z aktów notarialnych w skali kraju, rocznie | Polska, wtórny, 2024: 8 480 zł/m² |
| Barometr Metrohouse i Credipass | transakcje jednej sieci pośredników | Kraków, II kw. 2026: 14 046 zł/m² |
Dane GUS z opracowania za 2024 rok obejmują całą Polskę razem z małymi miastami, dlatego średnia jest tam znacznie niższa niż w Krakowie; dla małopolskiego GUS podaje 11 529 zł/m². Barometr Metrohouse i Credipass, cytowany przez Bankier.pl, liczy tylko transakcje własnej sieci i podaje dla Krakowa średnie możliwości negocjacyjne 2,0%.
Zwróć uwagę, że 12,1% różnicy między ofertami a transakcjami z danych NBP i 2,0% negocjacji z danych pośrednika to nie jest ta sama wielkość. Pierwsza liczba porównuje dwa różne zbiory mieszkań, druga jedną transakcję przed i po rozmowie o cenie.
Wykres cen mieszkań od 2003 roku: dlaczego nie od 30 lat
Publiczny szereg NBP dla cen transakcyjnych w Krakowie zaczyna się w I kwartale 2003 r. Starszych danych ta baza nie zawiera, więc uczciwy wykres obejmuje 24 lata, a nie 30. Kto obiecuje trzydzieści, zwykle pokazuje indeks, a nie ceny za metr.
Co widać na tych 24 latach: dwie fale wzrostu (2006-2007 i 2019-2024), jeden długi zjazd (2008-2013) i jedno zatrzymanie, w którym jesteśmy teraz.
Jak używać cen transakcyjnych przy negocjacji
Cena z ogłoszenia jest ceną życzeń sprzedającego. Moich życzeń cenowych też nikt nigdy nie zatwierdził, więc mówię o tym bez wyższości.
Porządek, który proponuję klientom: najpierw ceny z aktów w tym samym budynku albo przy tej samej ulicy, potem średnia miasta za ostatni kwartał, a na końcu lista rzeczy, które w tym konkretnym mieszkaniu kosztują pieniądze po zakupie. Rozmowa o cenie oparta na trzech aktach notarialnych z sąsiedztwa wygląda inaczej niż „bo w internecie piszą, że jest drożej”.
Szerzej o cenach ofertowych na rynku pierwotnym: ile kosztuje mieszkanie w Krakowie. O tym, czym różnią się oba rynki: rynek pierwotny a wtórny.
Najczęstsze pytania
Czym różni się cena transakcyjna od ofertowej? Ofertowa to kwota z ogłoszenia, transakcyjna to kwota z aktu notarialnego. W Krakowie na rynku wtórnym w II kw. 2026 r.: 16 838 zł/m² wobec 14 792 zł/m² (NBP).
Skąd wziąć ceny transakcyjne mieszkań? Z rejestru cen nieruchomości na geoportal.gov.pl, bezpłatnego od lutego 2026 r. Dane zbiorcze publikuje NBP, a roczne podsumowania GUS.
Czy ceny mieszkań spadają? W Krakowie na wtórnym o 1,1% rok do roku i o 1,9% kwartał do kwartału, indeks hedoniczny NBP 98,21 kwartał do kwartału. To zatrzymanie po wzrostach z lat 2023-2024.
Jakie są prognozy cen mieszkań? Nie podajemy prognoz i nie cytujemy cudzych. Sprawdzalne są dane NBP, rejestr cen i liczba ofert w konkretnym budynku.
Czy istnieje wykres cen mieszkań z 30 lat? Dla Krakowa nie. Szereg NBP zaczyna się w 2003 roku, czyli obejmuje 24 lata.
Ile wynosi różnica między ceną ofertową a transakcyjną? W Krakowie w II kw. 2026 r.: 12,1% na rynku wtórnym i 5,6% na pierwotnym (wyliczenie własne na danych NBP).
Co dalej
Jeśli wybierasz mieszkanie w Krakowie, sprawdzenie cen transakcyjnych w Twojej okolicy zajmuje jeden wieczór i zmienia rozmowę o cenie. Możesz to zrobić samodzielnie krokami z tego tekstu.
Jeśli wolisz, żeby ktoś przeszedł tę drogę razem z Tobą i po Twojej stronie, napisz przez kontakt. Zakres naszej pracy przy zakupie opisany jest w usługach.
Dane: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN), stan pliku na 7.08.2026; GUS, „Obrót nieruchomościami w 2024 r.”; Barometr Metrohouse i Credipass za pośrednictwem Bankier.pl (4.08.2026). Wykres, szereg 2003-2026 i wszystkie różnice procentowe są opracowaniem własnym na danych NBP. Ceny nominalne, bez korekty o inflację. Materiał ma charakter informacyjny.