Короткий ответ на вопрос, кто платит риелтору в Польше: платит тот, кто заказал услугу и подписал договор посредничества. Нормы, которая назначала бы плательщика, в польском праве нет. На вторичном рынке услугу чаще заказывает продавец, на первичном — застройщик, реже договор подписывает покупатель. И отсюда следует то, ради чего написан текст: человек, который показывает вам квартиру в Кракове, работает на того, кто ему платит. Не потому что он плохой. Потому что так устроен его доход.
Я сам переезжал в Польшу и сам покупал здесь жильё. Хорошо помню это ощущение: тебе показывают квартиру, разговаривают доброжелательно, а ты не понимаешь, чей ты в этой комнате. Ниже — как устроены деньги на польском рынке и как выяснить свою сторону за один разговор.
В целом по Польше это работает одинаково: продавец, застройщик или покупатель — платит тот, кто подписал договор. В Кракове это правило проверяется на практике жёстче, чем где-либо: 88% местных застройщиков ведут единственный проект, и без независимой стороны сравнивать обещания агента не с чем.
Главное за 30 секунд
- Суть: вопрос «кто платит риелтору в Польше» решается не законом, а договором посредничества — платит заказчик услуги.
- Главный факт: Ministerstwo Rozwoju i Technologii внесло в перечень работ правительства проект, запрещающий брать вознаграждение с обеих сторон одной сделки. Это проект, не действующее право.
- Кому полезно: покупателю квартиры в Кракове, особенно удалённому — он физически не видит, кто кому платит.
- Проверяется за один разговор: кто заказчик по договору, кто платит, когда возникает вознаграждение, берут ли его с обеих сторон.
Кто платит риелтору в Польше по закону?
Закон этого не определяет. Посредничество регулирует ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741): она задаёт форму договора посредничества — письменную или электронную под страхом недействительности — и обязательное страхование гражданской ответственности посредника. Кто платит вознаграждение, в ней не сказано.
Это не индивидуальная юридическая консультация: первоисточник — текст закона по ссылке выше, вашу конкретную ситуацию разбирает юрист.
Практика поэтому разная. По разбору poradnikprzedsiebiorcy.pl со ссылкой на этот закон предписания, которое однозначно указывало бы, кто обязан покрыть вознаграждение посредника, в польском праве нет: встречаются все три варианта — платит продавец, платит покупатель, расходы делятся. Польский вопрос kto płaci prowizję pośrednika имеет тот же ответ, что и русский: платит тот, кто подписал umowa pośrednictwa.
Откуда взялся миф «в Польше комиссию платит покупатель»
Из практики части агентств на вторичном рынке — и из пересказа. Русскоязычные статьи о расходах при покупке квартиры в Польше сверх цены объекта годами повторяют друг за другом строчку «комиссия агентства 2–3%, платит покупатель», не ссылаясь ни на какую норму. Правда здесь одна: покупатель действительно иногда платит — когда он сам нанял агента и подписал договор. Это не «по умолчанию», а его собственное решение.
Практический вывод: не спрашивайте «сколько стоит риелтор в Польше». Спрашивайте «кто по этому объекту заказчик услуги».
Какие есть денежные схемы оплаты риелтора в Польше и чей интерес в каждой?
Схем всего четыре, и каждая задаёт свою рамку поведения агента: вторичка с договором от продавца, вторичка с договором от покупателя, первичка с оплатой от застройщика и двойная комиссия, когда платят обе стороны. Ниже — кто платит, чей интерес приоритетен и чего в этой схеме от агента ждать не стоит.
| Схема | Кто платит | Чей интерес приоритетен | Чего агент в этой схеме для вас не сделает |
|---|---|---|---|
| Вторичка, договор с продавцом | Продавец | Продавца: цена выше — вознаграждение выше | Не будет активно сбивать цену и искать аргументы против объекта |
| Вторичка, договор с покупателем | Покупатель | Покупателя | Не покажет объекты, по которым не сможет получить вознаграждение, если это не оговорено в договоре |
| Первичка, платит застройщик | Застройщик | Застройщика и его пула инвестиций | Не сравнит объект с проектами, которых нет в его пуле, и не скажет «в этом комплексе не берите» |
| Двойная комиссия | Обе стороны | Разделён между сторонами | Не сможет вести переговоры о цене в полную силу: обе стороны — его заказчики |
Про ставки — только с источником. По польским отраслевым материалам 2026 года (poradnikprzedsiebiorcy.pl, bozyknieruchomosci.pl) на вторичном рынке типичный уровень вознаграждения — 2–3% от цены плюс VAT, законодательного потолка нет. Отраслевая пресса, описывая практику двойной комиссии, называет 3–5% со стороны продавца и 2–3% со стороны покупателя (infor.pl, 06.07.2026). Свою ставку я здесь не называю сознательно: статья не о том, чья комиссия меньше.
Почему «для покупателя бесплатно» на новостройке не бывает бесплатным вообще
Комиссия застройщика агентству — это часть расходов на продажу проекта, и она заложена в экономику инвестиции. Покупатель не платит агенту напрямую, но и услугу заказывает не он. Формулировка rynekpierwotny.pl о бюро, специализирующихся на новостройках: вознаграждение с покупателя они чаще всего не берут, однако «płatnikiem i zamawiającym usługę jest u nich sprzedający (deweloper)».
Практическое следствие: такой агент отлично проведёт вас по своему пулу инвестиций, но у него нет ни задачи, ни оплаченного времени сравнить их с проектами вне пула или разобрать, что входит в цену этого комплекса, а что нет. Разбор stan deweloperski и того, что не входит в цену новостройки — работа, которую покупателю обычно приходится делать самому.
Что из этого следует: «для вас бесплатно» — это не про цену, а про то, что ваш интерес в этой схеме никем не оплачен.
Что такое двойная комиссия в Польше и почему её собираются запретить?
Двойная комиссия — это когда посредник берёт вознаграждение и с продавца, и с покупателя одной сделки. Формально он представляет обе стороны, фактически — ни одну: любые переговоры о цене идут против одного из его заказчиков. Именно эту практику предлагает запретить проект изменения ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Проект внесло Ministerstwo Rozwoju i Technologii, он вписан в Wykaz prac Rady Ministrów — об этом сообщил портал prawo.pl 23.06.2026. Ключевое положение: zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji — посредник должен выбрать, чьи интересы представляет. Замминистра развития и технологий Tomasz Lewandowski формулирует мотив так: «Zakup czy sprzedaż nieruchomości to często jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego korzystanie z usług pośrednika powinno być gwarantem prawidłowości takiej transakcji».
Подчеркну дважды: это проект, а не действующее право, стадия начальная. Отраслевые издания оценивали горизонт как конец 2026 — начало 2027 года (infor.pl, 06.07.2026), но это оценка журналистов. Сроков я не обещаю.
Что ещё меняет проект
Кроме запрета вознаграждения от обеих сторон, в проекте заявлены: обязанность посредника каждый раз проверять правовое и фактическое состояние объекта, запрет публиковать объявление до заключения договора с собственником, обязательная маркировка объявлений посредника и расширение контрольных полномочий Inspekcji Handlowej — вплоть до денежных штрафов и предписаний о прекращении нарушений.
Обратите внимание, что именно названо проблемой: не размер ставок, а непрозрачность того, чьи интересы представлены и проверен ли объект.
Держите в голове: пока закон не принят, вопрос «берёте ли вы вознаграждение с обеих сторон» задаёте вы сами — и лучше до первого просмотра.
Как понять из договора посредничества, чьи интересы представляет агент?
Договор посредничества отвечает на вопрос быстрее любого разговора. Читать в нём нужно шесть мест: кто заказчик, размер вознаграждения, момент его возникновения, эксклюзивность, срок и штрафные оговорки, объём услуг. Если договор не показывают до просмотров — это уже ответ.
| Что смотреть | Где это в договоре | Что настораживает |
|---|---|---|
| Кто заказчик услуги | Стороны договора | Ваша подпись есть, а вознаграждение платит продавец — уточните, чьи интересы представлены |
| Размер вознаграждения | Раздел о вознаграждении | Ставка есть, а объём услуг не описан |
| Момент возникновения вознаграждения | Там же | Формулировка «за организацию показа» вместо привязки к сделке |
| Эксклюзивность | umowa na wyłączność | Эксклюзив с вашей стороны без встречных обязательств агентства |
| Срок и расторжение | Раздел о сроке | Бессрочный договор или молчаливое продление |
| Объём услуг | Приложение или перечень | Общие слова: «профессиональное сопровождение» |
Umowa na wyłączność: чем эксклюзив грозит покупателю
Эксклюзивный договор сам по себе не хорош и не плох — это инструмент. На стороне продавца он понятен: агентство вкладывается в продвижение объекта. На стороне покупателя вопрос другой — что вы получаете взамен обязательства покупать только через это агентство. Доступ к показам — обмен неравный. Зафиксированные проверка документов и застройщика, переговоры и сопровождение до передачи ключей — уже услуга.
Отдельно посмотрите штрафные оговорки: неустойка за покупку в обход агентства встречается часто, перечень работ, за который она взимается, — заметно реже.
Семь вопросов агенту до первого просмотра
Это скрипт на пять минут. Задаются в любом порядке, ответы важнее формулировок.
- С кем подписан договор посредничества по этому объекту? 🚩 Красный флаг: «это неважно, у нас так принято».
- Кто платит вознаграждение и в какой момент оно возникает? 🚩 «Разберёмся по ходу».
- Берёте ли вы вознаграждение с обеих сторон этой сделки? 🚩 Уход от ответа, «коммерческая тайна».
- Что входит в объём услуг, а что нет? 🚩 Ответ есть, но нигде не зафиксирован письменно.
- Эксклюзивный ли договор, на какой срок, как расторгается? 🚩 Бессрочный договор, отказ показать условия расторжения.
- Какие штрафные оговорки есть в договоре? 🚩 Штраф описан подробно, объём услуг — нет.
- Что вы мне скажете, если по итогам проверки эту квартиру покупать не стоит? 🚩 Агент не может представить такую ситуацию.
Седьмой вопрос — главный. Он показывает, есть ли в модели человека допустимый исход «сделки не будет».
Простое правило: если ни на один вопрос нет письменного ответа в договоре, вы не клиент — вы трафик.
Зачем нужен агент на стороне покупателя в Кракове?
На первичном рынке Кракова конфликт интересов перестаёт быть теорией. По базе Hestia Home на 19 августа 2026 года в городе 202 застройщика и 234 инвестиции, и 178 компаний из 202 — 88% — представлены единственным проектом. Три и более инвестиции — у пяти компаний. Совет «почитайте отзывы о застройщике» здесь не работает: отзывов физически нет.
Репутация проверку не заменяет — её кто-то должен сделать руками: проверить застройщика по открытым государственным реестрам, посмотреть землю, разрешение, счёт эскроу, проспект. Вопрос ровно один: этот кто-то получает деньги от вас или от продавца.
Масштаб решения при этом такой, что экономия на проверке выглядит странно: средняя цена лота в нашем срезе по Кракову — 859 492 zł (5 948 квартир в 234 инвестициях; это цены предложения застройщиков из нашей базы, а не цены сделок и не официальная статистика). Подробнее — в разборе, сколько стоит квартира в Кракове.
Что именно делает сторона покупателя — включая вывод «не покупать»
Работа на стороне покупателя — это не «показать больше квартир». Это подбор под критерии, проверка застройщика и документов, сравнение вариантов между собой, переговоры о цене и условиях, сопровождение у нотариуса, приёмка квартиры. И один пункт, которого не бывает у стороны, чьё вознаграждение зависит от факта сделки: вывод «эту квартиру не покупать».
Скажу честнее, чем принято в отраслевых текстах. У любого агента, включая меня, есть интерес в том, чтобы сделка состоялась. Разница не в святости, а в конструкции: когда платит продавец или застройщик, отрицательное заключение по объекту стоит агенту всей сделки; когда заказчик — покупатель, отрицательное заключение входит в оплаченную работу. Мы в Hestia Home не продаём свой объект и не перепродаём заявку застройщику — как это устроено, описано в разделе о том, как мы работаем.
Когда агент на стороне покупателя не нужен
Честно: не каждому. Если вы свободно читаете по-польски, уже покупали недвижимость в Польше и готовы сами нанять юриста для проверки договора и застройщика — переплачивать за посредника незачем. То же касается вторички у знакомого продавца без нового строительства в цепочке. Агент на стороне покупателя окупается там, где проверка объекта требует времени, языка или доступа к реестрам, которых у вас нет.
Риелтор в Польше для украинцев и тех, кто покупает удалённо
Самый уязвимый покупатель — удалённый. По данным планировщика Google Ads (выгрузка 2026-08) спрос на запросы о покупке квартиры в Кракове — около 91 000 в месяц, и около 59% приходит из-за пределов города. Такой покупатель не заходит в квартиру, не слышит интонацию переговоров и не видит, кто в комнате чей.
Языковой барьер тут вторичен: договоры переводятся, документы читаются. Первичен всё тот же вопрос — на чьей стороне человек, который вам их объясняет. Присяжный переводчик у нотариуса переведёт пункт договора точно, но не скажет, чьи интересы этот пункт защищает, — это вопрос не языка, а того, кто вам платит за проверку.
И последнее: чем дальше вы от объекта, тем важнее, чтобы у проверяющего был оплаченный вами интерес сказать «нет».
Что проверить до первого просмотра: чек-лист из шести пунктов?
Шесть пунктов ниже проверяются за один разговор до первого просмотра — не после. Смысл простой: узнать, кто заказчик услуги, есть ли письменный договор и страховка посредника, кто платит на первичке, берут ли вознаграждение с обеих сторон и зафиксирован ли объём услуг письменно.
- Выясните заказчика. По каждому объекту — с кем у агентства договор: с продавцом, с застройщиком или с вами.
- Потребуйте письменный договор. Форма договора посредничества по закону — письменная или электронная; устные договорённости оставьте в стороне.
- Проверьте страхование ОС. Обязательное страхование гражданской ответственности посредника предусмотрено законом — попросите подтверждение.
- На первичке спросите прямо, кто платит. Если платит застройщик, вы получаете экскурсию по его пулу, а не независимое сравнение.
- Спросите про вознаграждение с обеих сторон. Пока запрет — только проект, ответ на этот вопрос даёте себе вы сами.
- Зафиксируйте объём услуг письменно. Проверка документов, сравнение, переговоры, нотариус, приёмка — списком, а не словами «полное сопровождение».
Частые вопросы
Сколько берёт риелтор в Польше и от чего зависит ставка? Законодательного потолка нет, ставка — предмет договора. По польским отраслевым материалам 2026 года (poradnikprzedsiebiorcy.pl, bozyknieruchomosci.pl) типичный уровень на вторичке — 2–3% плюс VAT. Сравнивать стоит не проценты, а перечень работ в договоре.
Я нашёл квартиру сам, а агент требует комиссию — он прав? Обязанность платить возникает из подписанного договора, а не из факта показа. Смотрите, есть ли ваша подпись и как описан момент возникновения вознаграждения. Спорную ситуацию разбирает юрист по вашим документам.
Обязателен ли письменный договор с посредником? Да. По ustawie o gospodarce nieruchomościami договор посредничества заключается в письменной или электронной форме под страхом недействительности, а посредник подлежит обязательному страхованию гражданской ответственности.
Платит ли покупатель комиссию при покупке квартиры у застройщика? Как правило нет: заказчиком и плательщиком выступает застройщик. Для покупателя это означает не бесплатность, а то, что заказчик услуги — не он.
Правда ли, что двойную комиссию запретят? Пока это проект, вписанный в Wykaz prac Rady Ministrów (сообщено prawo.pl 23.06.2026), а не действующая норма. Сроков вступления в силу я не обещаю.
Что дальше
Вопрос «кто платит риелтору в Польше» — не про деньги. Он про то, чей голос звучит, когда вы стоите в пустой квартире и решаете, брать или нет: в Польше в целом это решает договор, а в Кракове, где у большинства застройщиков нет истории сделок, это решает ещё и то, кто провёл проверку.
Мы в Hestia Home работаем на стороне покупателя: не продаём свой объект и не перепродаём заявку застройщику, а результатом считаем правильное решение клиента — включая решение эту квартиру не покупать. Первый шаг — разговор о целях и бюджете; как устроена сделка дальше, описано в разделе от заявки до ключей.
Из этой серии
Серия о покупке квартиры в Кракове на одной выборке: 5 948 квартир в 234 инвестициях, срез 19.08.2026.
- Как проверить застройщика в Кракове — у 88% застройщиков нет истории: что открывать вместо отзывов
- Сколько стоит квартира в Кракове — разбор 5 948 предложений: цены по комнатам и по этажам
- Stan deweloperski: что входит в цену — термина нет в законе, объём работ задаёт договор
- Однушка или двушка в Кракове — сколько стоит вторая комната и почему её метр дешевле
Правовая часть опирается на ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, текст — isap.sejm.gov.pl) и на проект её изменения, внесённый Ministerstwem Rozwoju i Technologii в Wykaz prac Rady Ministrów (сообщено prawo.pl 23.06.2026); проект не остаётся действующим правом. Рыночные ставки — со ссылкой на источник и дату. Данные по Кракову: база Hestia Home, срез 19.08.2026, цены предложения застройщиков. Материал информационный и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.